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AJDI 2017 p.473
Révision du loyer à la baisse au visa de l'article L. 145-39 du code de commerce : ni minimum ni plancher !

Jean-Pierre Dumur, MRICS, expert agréé par la Cour de cassation, chargé d'enseignement à l'École régionale des avocats du Grand Est
 
Décidément, la jurisprudence a décidé de faire la chasse aux clauses d'indexation « encadrées » !

Trois arrêts rendus successivement en moins de six mois ont commencé à mettre de l'ordre dans les stipulations contractuelles visant à interdire, ou à limiter, toute baisse de loyer dans le cadre d'une révision au visa de l'article L. 145-39 du code de commerce.

Dans un arrêt de rejet rendu le 6 octobre 2016 sur un pourvoi formé contre un arrêt de la cour d'appel de Besançon (Besanc[#807]on, 1re ch., 19 mai 2015, n° 14/00313), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'une bailleresse n'était pas fondée à s'opposer à une demande de révision du loyer à la baisse au visa de l'article L. 145-39 du code de commerce au motif que la locataire avait renoncé conventionnellement à demander une diminution du loyer, lorsqu'il était établi que, depuis la signature du bail et jusqu'à la demande en révision, le loyer n'avait pas augmenté de plus du quart par le jeu de l'indexation. Et la Cour de cassation de rappeler que l'article L. 145-39 étant une disposition d'ordre public à laquelle le bénéficiaire ne peut renoncer qu'une fois ce droit acquis, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, c'est donc à bon droit que la cour d'appel en avait déduit que la renonciation de la locataire, qui portait sur son droit de demander la révision du loyer à la baisse, n'était pas valable (Civ. 3e, 6 oct. 2016, n° 15-21.478, Dalloz jurisprudence).

Dans un arrêt rendu le 21 décembre 2016, la cour d'appel de Colmar a rappelé que l'article L. 145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code, la sanction s'appliquant au surplus chaque fois que le preneur renonce par avance à un droit d'ordre public. Elle en conclut que le fait qu'un loyer minimum soit stipulé dans un bail ne pouvait pas faire obstacle à la demande de révision du loyer fondée sur l'article L. 145-39 du code de commerce, lequel permet, en présence d'une clause d'échelle mobile, de solliciter la révision chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart. Elle a donc considéré que la demande de révision était recevable et a fixé en conséquence le loyer à la valeur locative (Colmar, ch. civ. 1re, 21 déc. 2016, n° 15/01875).

Toutefois, dans cette affaire, la valeur locative était supérieure au loyer minimum stipulé au bail, ce qui avait conduit certains auteurs à considérer, par référence à un arrêt de la cour d'appel de Paris du 20 janvier 2016 (Paris, 20 janv. 2016, n° 13/23331, AJDI 2016. 360, obs. F. Planckeel et A. Antoniutti), que si la valeur locative s'était révélée inférieure au loyer minimum, c'est le « loyer minimum contractuel » qui aurait été appliqué (E. Chavance, Loyers et copr. 2017, n° 46).

Dans le dossier soumis à la cour de Paris, le loyer contractuel initial fixé à 27 440 € par an avait augmenté de plus d'un quart par le jeu de la clause d'échelle mobile, pour atteindre la somme annuelle de 36 660 €. La société locataire avait, en conséquence, sollicité la révision du loyer au visa de l'article L. 145-39 du code de commerce. L'expert judiciaire désigné avait conclu à une valeur locative annuelle de 13 300 € et le juge des loyers commerciaux avait fixé en première instance le loyer à la somme annuelle de 19 382 €, soit à un montant inférieur au loyer contractuel initial.

La cour d'appel avait réformé la décision de première instance, en considérant que la clause stipulant la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel ne faisait pas échec aux dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce puisque, dès lors qu'étaient remplies les conditions de la demande de révision, elle permettait au preneur d'obtenir une fixation à la baisse du loyer révisé, mais dans la limite du loyer plancher convenu au bail. En conséquence, elle avait fixé le loyer révisé à la somme de 27 440 € par an, correspondant au loyer minimum prévu au bail.

Dans une publication antérieure (J.-P. Dumur, AJDI 2016. 157, spéc. 161), nous avions sévèrement critiqué cet arrêt et écrit en conclusion : « Il sera particulièrement intéressant de connaître la position de la Cour de cassation [...]. »

C'est aujourd'hui chose faite...

Dans un arrêt du 30 mars 2017, la Cour de cassation a en effet jugé que la clause selon laquelle « le preneur renonce pendant toute la durée du bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel », ayant pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative, la renonciation par le preneur à son droit d'obtenir la révision au visa de l'article L. 145-39 du code de commerce, qui est d'ordre public, ne pouvait valablement intervenir qu'une fois ce droit acquis, soit après le constat d'une augmentation du loyer de plus d'un quart par le jeu de la clause d'échelle mobile (Civ. 3e, 30 mars 2017, n° 16-13.914, D. 2017. 814 ; Dalloz actualité, 6 avr. 2017, obs. Y. Rouquet).

En outre, s'agissant d'un arrêt de cassation, il est assorti du visa des textes appliqués : « Vu les articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce [...] en statuant ainsi, alors que la clause avait pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et que la renonciation par le preneur à son droit d'obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu'une fois ce droit acquis, soit après le constat d'une augmentation du loyer de plus d'un quart par le jeu de la clause d'échelle mobile, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »

Enfin, au-delà de la motivation rapportée ci-dessus justifiant à elle seule la cassation, la Cour suprême aurait pu fonder sa décision sur trois autres moyens.

- Elle aurait pu casser l'arrêt au motif qu'une telle clause d'indexation instituant un loyer minimum contrevient ipso facto à l'article L. 112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier.

- Elle aurait pu casser l'arrêt dans le prolongement de son arrêt de principe antérieur (Civ. 3e, 14 janv. 2016, n° 14-24.681, D. 2016. 199, obs. Y. Rouquet ; ibid. 1613, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2016. 365, obs. F. Planckeel et A. Antoniutti ; ibid. 157, Point de vue J.-P. Dumur ; RTD com. 2016. 56, obs. J. Monéger), au motif qu'une clause stipulant que le loyer du bail révisé ne pourra être inférieur au loyer initial écarte toute réciprocité de variation et fausse le jeu normal de l'indexation.

- Elle aurait pu casser l'arrêt au motif qu'en vertu de l'article R. 14-22 du code de commerce « le juge adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande » et qu'en fixant le loyer du bail révisé à un montant correspondant au loyer plancher prévu par le contrat de bail, et non à la valeur locative, la cour d'appel a violé par refus d'application les articles L. 145-39 et R. 145-22 du code de commerce.

Au regard de ce qui précède, il serait souhaitable que les rédacteurs cessent enfin de triturer leur imagination dans le but d'« encadrer » d'une façon ou d'une autre les clauses d'indexation. Ils seraient bien inspirés de s'en tenir une fois pour toutes à la définition de la Cour de cassation dans son arrêt de principe du 14 janvier 2016 (Civ. 3e, 14 janv. 2016, n° 14-24.681 préc.) : « le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier [le loyer] à la hausse et à la baisse ». Cette définition limpide, combinée avec les dispositions de l'article L.112-1 du Code monétaire et financier, semble en effet interdire désormais de prévoir des « aménagements » de la clause d'échelle mobile, tels qu'un taux minimum d'augmentation du loyer, un loyer « plancher » ou même, à notre avis, une variation de loyer de type « tunnel ».

Mots clés :
BAIL COMMERCIAL * Loyer * Révision * Révision à la baisse
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