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AJDI 2011 p.685
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
Déchéance du terme et action en recouvrement des provisions de l'article 14-1

Guillaume Gourdin, Avocat à la cour, enseignant à l'ICH
 

L'essentiel
Le maintien de la trésorerie du syndicat des copropriétaires constitue sans doute l'une des principales missions dévolues au syndic. Peu gratifiante, mais absolument indispensable à la bonne gestion de la copropriété, elle nécessite un suivi régulier du recouvrement des charges de copropriété et une attention toute particulière à l'égard des copropriétaires récalcitrants. Le législateur a mis à la disposition des syndics des outils destinés à leur permettre de mener à bien ce mandat, à l'instar de la procédure de recouvrement anticipé des charges budgétisées prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, ce dispositif n'a pas connu le succès espéré, sans doute en partie en raison d'une confusion largement répandue dès son entrée en vigueur entre le droit qu'il instaure et l'action le mettant en oeuvre. Une lecture du texte à l'aune des dernières décisions jurisprudentielles pourrait apporter des éclaircissements sur sa portée réelle.


L'efficacité de la gestion des copropriétés fut l'une des préoccupations des rédacteurs de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par la suite, le texte originel a été souvent complété pour doter le syndicat des copropriétaires d'outils juridiques adaptés. Ainsi, la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) oblige-t-elle le syndicat des copropriétaires à fonctionner selon un budget préalablement voté et exigible trimestriellement par provision. Ce budget concerne les dépenses récurrentes et donc prévisibles de maintenance, de fonctionnement et d'administration du syndicat. L'exigibilité des provisions budgétisées vise à garantir la continuité des services immédiatement nécessaires à la copropriété. Le maintien de la trésorerie budgétaire s'avère donc être un besoin impérieux pour le syndicat des copropriétaires.

La loi du 10 juillet 1965 a prévu, bien avant les apports de la loi SRU, un certain nombre de garanties destinées à préserver le recouvrement des créances détenues par le syndicat à l'encontre des copropriétaires, et notamment les créances de charges communes. Ainsi, en est-il de l'hypothèque légale de l'article 19, du privilège immobilier spécial prévu à l'article 19-1 et des solutions curatives applicables aux copropriétés en difficulté insérées par la loi du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, complétée par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. A ces dispositions s'ajoute celle du droit d'opposition en cas de vente de lots introduite par la loi SRU.

Cependant, parmi cette batterie de textes, rares ont été ceux qui se sont attaqués au coeur du problème, à savoir l'efficacité du recouvrement des charges. L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi SRU était censé résoudre cette difficulté par la possibilité de déchoir de leur terme les provisions pour charges budgétisées restées impayées et d'en exiger le recouvrement anticipé par le biais d'une procédure accélérée devant le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.

Le recul permet malheureusement de constater le faible impact de ce texte. Le fait que les praticiens se soient abstenus de recourir à la procédure de l'article 19-2 s'explique sans doute par les imprécisions de sa rédaction, laquelle vient seulement d'être en partie clarifiée par la Cour de cassation après une décennie d'atermoiements jurisprudentiels (Civ. 3e, 22 sept. 2010Note de bas de page(1)).

Malgré l'apport de cette décision, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne recouvrerait l'intérêt qu'il prétendait offrir à l'origine que si la jurisprudence revenait à une application rigoureuse de ses dispositions, conforme à sa lettre et à son esprit.

La définition jurisprudentielle du rôle du président de TGI statuant comme en matière de référé
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de demander au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé la condamnation d'un copropriétaire défaillant au paiement anticipé des provisions budgétisées conformément à l'article 14-1 de la même loi dont il aura auparavant constaté la déchéance du terme, et ce après avoir vérifié la réalité du vote du budget et l'écoulement d'un délai infructueux de trente jours francs depuis la première présentation d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception audit copropriétaire.

Dire que les cours d'appel amenées à se prononcer sur la portée de l'article 19-2 ont eu une interprétation divergente de ce texte est un euphémisme. Elles se sont pourtant rejointes sur la nature des créances visées par la procédure spéciale introduite par la loi SRU, mais sont restées discordantes sur la portée du rôle du juge avant que n'intervienne la Cour de cassation.

La nature des charges visées par la procédure accélérée
Il est uniformément admis que la déchéance du terme et la procédure de recouvrement accéléré des provisions fondées sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne concernent que les charges budgétisées au sens de l'article 14-1 de la même loi, à savoir celles qui sont exigibles par provision le premier jour de chaque trimestre et qui sont appelées pour « faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble ». La rédaction de l'article 19-2 étant explicite sur ce point, une décision autorisant la déchéance du terme pour d'autres provisions ne saurait être comprise.

Certes, on pourrait regretter que le législateur ait ainsi limité la portée du texte en ne prenant pas en considération les charges non soumises à l'obligation de budgétisationNote de bas de page(2). Cependant, cette position s'explique aisément au regard de la différence d'objet entre les charges budgétisées au sens de l'article 14-1 et les autres charges. Le conseiller Capoulade relève justement que ces provisions sont indispensables à couvrir les dépenses assurant le fonctionnement régulier du syndicat des copropriétaires et que « leur recouvrement relève donc de l'urgence »Note de bas de page(3). L'article 19-2 répond ainsi à cet impératif de maintien de la trésorerie du syndicat des copropriétaires à un niveau suffisant pour assurer la continuité des services de fonctionnement, le paiement du personnel, l'entretien des bâtiments et des installations etc. Les travaux d'amélioration ou de rénovation des parties communes laissent au gestionnaire plus de temps pour se constituer une trésorerie ad hoc auprès des copropriétaires et ne présentent donc pas le même impératif de célérité, sauf peut-être lorsque les travaux revêtent un caractère urgent. Les charges afférentes à ces derniers n'entrent cependant pas dans le cadre de l'article 19-2 et c'est sans doute à leur égard qu'une mesure de recouvrement accéléré peut faire défaut.

Les atermoiements jurisprudentiels quant à la portée de la procédure de recouvrement accéléré
La confusion sur la portée de l'article 19-2 ne naît donc pas de la nature des provisions visées par la déchéance du terme, lesquelles sont indéniablement celles strictement énoncées à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais de la divergence des positions quant à la détermination des charges budgétisées concernées par la procédure de recouvrement accéléré.

Les rares arrêts prononcés par les cours d'appel furent autant de décisions contradictoires sur ce point qui ont pu dérouter le praticien comme le juriste. En cela, ils reflètent la rédaction imprécise de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le fait d'attribuer compétence au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé pour condamner au paiement des « provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles » laissait planer toutes les incertitudes quant à l'étendue des pouvoirs de cette juridiction.

• Ainsi, la cour d'appel d'Orléans précisait en 2009 qu'à l'occasion de la saisine du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé dans le cadre de l'article 19-2, ce dernier pouvait ordonner le paiement des provisions à échoir dont il avait prononcé la déchéance du terme, le paiement des termes déjà échus du budget en cours ainsi que le paiement des arriérés de charges concernant les exercices antérieursNote de bas de page(4).

Une telle lecture aurait pour effet de transformer le président du TGI statuant comme en matière de référé en juge de droit commun du recouvrement des charges budgétisées. Si la solution de la cour d'appel d'Orléans est conforme à l'esprit du texte, lequel est destiné à préserver la trésorerie du syndicat des copropriétaires face au comportement de certains mauvais payeurs, elle est en contradiction avec sa lettre. L'article 19-2, alinéa 2, ne fait évidemment référence qu'aux seules provisions, ce que ne sont plus les charges des budgets antérieurs régularisésNote de bas de page(5).

• A l'opposé, la cour d'appel de Paris a pu considérer que le président du TGI statuant comme en matière de référé ne pouvait ordonner le paiement que des seules provisions dont il avait, par sa décision, déchu le termeNote de bas de page(6). L'article 19-2 se limiterait alors à une simple procédure de sanction qui ne règle en rien le problème initial, à savoir l'impayé des provisions de charges courantes déjà échues. Bien au contraire, selon cette lecture de la loi, seuls trois trimestres au mieux pourraient être concernés par l'ordonnance, la demande devant se doubler d'une procédure de droit commun pour les provisions déjà échues du budget en cours, considérées par la 14echambre A de la Cour d'appel de Paris comme ne relevant pas de la compétence du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. La trop grande rigueur d'une telle interprétation avait déjà été soulignéeNote de bas de page(7).

• Par ailleurs, une autre chambre de la Cour d'appel de Paris apportait une précision supplémentaire, estimant que, si le recouvrement anticipé pouvait être ordonné à l'encontre des provisions déchues de leur terme, cette déchéance ne concernait que les provisions de l'exercice budgétaire en coursNote de bas de page(8). Ainsi, la déchéance du terme des provisions ne concernerait que celles à échoir avant la fin de l'année civile, les provisions de l'exercice suivant étant exclues du champ d'application de l'article 19-2, quand bien même le budget aurait été voté pour cet exercice.

• Enfin, d'autres cours d'appel ont choisi la voie médiane en considérant que, si le président du TGI statuant comme en matière de référé dans le cadre de l'article 19-2 n'avait pas compétence pour se prononcer sur les arriérés des exercices antérieurs, il pouvait néanmoins ordonner le paiement de toutes les provisions du budget en cours, tant celles dont il avait prononcé la déchéance du terme et qui étaient ainsi devenues judiciairement exigibles que celles déjà échues et contractuellement exigiblesNote de bas de page(9).

La nécessaire intervention de la Cour de cassation
La Cour de cassation est finalement intervenue dans ce débat jurisprudentiel par un arrêt de principe qui semble reprendre les positions des cours d'appel d'Aix-en-Provence et de Rouen ainsi que de certaines chambres de la cour d'appel de Paris et ainsi mettre un terme aux interprétations trop extrêmes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965Note de bas de page(10).

Certes, la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel d'OrléansNote de bas de page(11) condamnant un copropriétaire défaillant au paiement des arriérés de charges sur le fondement de l'article 19-2, mais au motif que cette demande portait sur les budgets antérieurs.

Toutefois, la juridiction suprême ne manque pas de rappeler au sujet de la procédure de l'article 19-2 qu'un « budget prévisionnel est voté chaque année et que les provisions versées par les copropriétaires égales au quart du budget voté ne concernent que l'année en cours et non les exercices précédents ». Ce faisant, elle englobe les provisions du budget en cours dans un seul et même ensemble, sans faire de distinction entre celles échues et celles à échoir.

En ce sens, l'article 19-2, alinéa 2, qui permet de « condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles » ne prévoit aucune modalité spécifique selon que l'exigibilité résulte de la survenance du terme ou qu'elle résulte de la déchéance prévue à l'alinéa 1er dudit article.

En outre, une provision reste une provision tant que le budget n'a pas été régularisé, de sorte que les appels échus du budget en cours restent des provisions au sens de l'article 19-2. L'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 confirme cette analyse, énonçant notamment : « au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat : - sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat (...) ».

En conséquence, au regard de l'arrêt de cassation précité et des textes l'éclairant, il apparaît que le titre exécutoire délivré par le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut porter sur toutes les provisions de l'exercice en cours, et pas seulement sur celles dont la déchéance du terme a été prononcée.

Il n'en demeure pas moins que l'efficacité de l'article 19-2 reste limitée puisqu'elle concerne les seules provisions pour charges courantes visées à l'article 14-1 ainsi qu'il a été rappelé et qu'elle suppose certaines diligences en amont.

En premier lieu, le syndic devra se montrer particulièrement réactif pour délivrer une mise en demeure aussi rapidement que possible. La recommandation n° 8 du 7 janvier 2008 relative aux appels de fonds émise par la Commission relative à la copropriété abonde en ce sensNote de bas de page(12).

Par ailleurs, le budget voté devra permettre au président du tribunal de grande instance d'identifier clairement les charges relevant de l'article 14-1, seules concernées par la procédure de déchéance du terme des provisions. D'une part, cela suppose en pratique de disposer d'une comptabilité faisant apparaître les sous-comptes 450-1 "Copropriétaires budget personnel", cette forme de comptabilité nécessitant une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétairesNote de bas de page(13). D'autre part, il faudra démontrer que les paiements éventuellement effectués par le copropriétaire défaillant ne concernent pas ce compte mais s'imputent sur des arriérés de charges des budgets antérieurs, sur des travaux ou sur des opérations exceptionnelles, ce qui peut s'avérer extrêmement difficile en cas de paiement partielNote de bas de page(14).

En conclusion, si l'arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2010 semble accorder un minimum d'effet utile à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les contraintes matérielles de sa mise en oeuvre le rendent souvent inefficace, sauf à ce que le législateur redéfinisse les pouvoirs du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Toutefois, cette relative inefficacité s'attache surtout à la procédure de recouvrement accéléré dans ce qu'elle a de complexe ou de limité. Quant à elle, la déchéance du terme doit conserver toute sa portée et son utilité dans la mesure où elle apparaît détachable de la procédure spéciale de l'article 19-2 alinéa 2.

Le caractère détachable de la déchéance du terme et de la procédure de recouvrement accéléré
Ainsi qu'il vient d'être vu, l'absence de succès de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 auprès des gestionnaires de copropriété s'explique surtout par les effets réduits d'une procédure de recouvrement accéléré qui n'apporte en l'état qu'un intérêt négligeable par rapport aux procédures de recouvrement de droit commun et qui ne se substitue d'ailleurs pas à elles.

Paradoxalement, l'outil destiné à améliorer l'efficacité du recouvrement des provisions s'avère particulièrement inadapté pour cette fonction. Entre recouvrer l'ensemble des charges impayées par le biais d'une procédure de droit commun et demander le recouvrement des provisions déchues de l'exercice en cours, le choix du syndicat des copropriétaires s'orientera évidemment vers la première voie. Cette option sera d'autant plus préférée qu'elle autorise le recouvrement de toutes les charges échues, budgétisées ou pas. La volonté de recouvrer les provisions non encore échues peut d'ailleurs parfois apparaître illogique dans la mesure où un créancier cherche d'abord à obtenir le règlement des impayés avant de réclamer les sommes qui ne sont pas encore dues.

Une lecture attentive de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence y afférant permet de se rendre compte que les difficultés d'application du texte découlent plus spécifiquement du contenu du second alinéa et du rapport qu'on lui a souvent prêté avec le premier alinéa.

En effet, la jurisprudence paraît trop fréquemment présupposer l'existence d'un lien de dépendance entre l'alinéa 1er et l'alinéa 2 de l'article 19-2 là où il n'en existe formellement aucun, et ainsi considérer que la seule procédure permettant de recouvrer les créances déchues est celle portée devant le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Or, il a été vu à quel point les pouvoirs de ce dernier sont limités.

La structure de l'article 19-2 différencie pourtant clairement le droit à la déchéance immédiate du terme de l'action qui peut être portée devant le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.

Si le recouvrement accéléré des créances déchues est une procédure qui apparaît peu efficace au regard de ses résultats, la déchéance du terme des provisions constitue une arme qui devrait s'avérer bien plus pertinente à condition de revenir à une lecture littérale des textes.

La déchéance du terme des provisions est acquise de plein droit
L'article 19-2, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 énonce une série de conditions ayant pour conséquence inévitable la déchéance du terme des provisions. Ainsi, pour invoquer une telle sanction, il sera nécessaire, d'une part, de rapporter l'impayé d'un appel de provision concernant l'exercice en cours, ce qui suppose évidemment qu'un budget ait été préalablement voté et que les comptes soient régulièrement tenus, et, d'autre part, de produire copie de la mise en demeure envoyée par lettre recommandée présentée au débiteur plus de trente jours auparavant et restée sans effet sur le paiement. L'issue d'une telle démonstration est clairement énoncée à l'article 19-2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 : les provisions prévues à l'article 14-1 et non encore échues deviennent immédiatement exigibles à l'issue du délai précité.

Par ailleurs, l'article 19-2, alinéa 2, portant sur la procédure de recouvrement dite accélérée encadre rigoureusement le rôle du magistrat, lequel se borne à constater le vote du budget et à condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions devenues exigibles sous réserve d'avoir respecté le formalisme de la mise en demeure.

Le paiement des provisions échues qui interviendrait plus de trente jours après la première présentation de la lettre recommandée au copropriétaire visé serait sans effet sur la déchéance du terme puisque les conditions de cette dernière resteraient acquises.

L'ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé n'est que déclarative et ne joue aucun rôle constitutif dans la déchéance des provisions.

Dès lors, la procédure prévue à l'alinéa 2 n'est pas une procédure de déchéance du terme des provisions, mais une procédure spéciale de recouvrement des charges déchues.

La déchéance du terme n'est donc la conséquence que des conditions objectives énoncées à l'article 19-2 alinéa 1er, lesquelles sont suffisamment précises pour considérer que l'exigibilité anticipée est acquise de plein droit dès leur réunion.

La procédure de recouvrement portée devant le président du TGI statuant comme en matière de référé est une procédure supplétive
Ainsi qu'il vient d'être vu, l'intervention du président du tribunal de grande instance n'est textuellement pas une condition de la déchéance du terme des provisions.

C'est sans doute une confusion sur ce point qui est en partie à l'origine des incohérences jurisprudentielles déjà mentionnées. La déchéance du terme des provisions est donc un droit détachable de la procédure accélérée.

L'enjeu de l'interprétation de l'article 19-2 se résume donc à savoir si la procédure spéciale prévue à l'alinéa 2 est la seule procédure permettant de constater le droit de revendiquer la déchéance du terme ou si elle revêt les aspects d'une voie d'action supplétive permettant de recouvrer isolément les charges prévisionnelles par anticipation, mais sans exclusion des voies de recouvrement de droit commun.

Les arguments autorisant cette seconde analyse ne manquent pas.

La définition textuelle du rôle du magistrat

• En premier lieu, la rédaction même de l'alinéa 2 n'implique aucunement que le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé détienne une compétence réservée en la matière.

Énoncer que cette juridiction « peut » condamner le copropriétaire défaillant au paiement des provisions exigibles revêt au minimum deux significations.

La première consiste à lire dans cet alinéa que le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé est investi de la compétence pour prononcer une telle condamnation. Sans forcément trahir l'esprit du texte, le verbe « pouvoir » est alors substituable par la préposition « a compétence pour ».

• En second lieu, ce même alinéa peut tout autant signifier que, malgré le caractère automatique de la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance n'a pas une compétence liée mais garde la possibilité de juger de l'opportunité de la condamnation, à l'instar des juges du fond qui peuvent accorder des délais de paiement.

En aucune manière, ces interprétations ne réservent une compétence exclusive au seul président du TGI statuant comme en matière de référé pour ordonner le paiement des provisions devenues exigibles et ainsi délivrer un titre exécutoire pour ce faire.

Bien au contraire, conclure à l'exclusivité en la matière serait interpréter l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en s'éloignant fortement de sa lettre. Il faudrait alors y lire que la juridiction spécialisée a seule compétence pour ordonner le paiement des provisions déchues, ce qui n'est pas mentionné dans le texte, même implicitement, et qui manquerait de cohérence avec le caractère automatique de la déchéance.

La justification du cumul de compétence

Le fait d'accorder une même compétence à plusieurs juridictions n'est pas une incohérence en soi et n'interdit pas l'interprétation des textes telle qu'elle vient d'être exposée. Les auteurs sont d'ailleurs unanimes pour considérer que le recouvrement des charges impayées relève de la compétence de plusieurs juridictions de droit commun telles que le tribunal de grande instance et le tribunal d'instance statuant au fond comme en référé ainsi que le juge de proximitéNote de bas de page(15). Dans certains cas, la compétence pourrait même échoir au tribunal de commerceNote de bas de page(16).

En outre, au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation du 22 septembre 2010, le syndicat des copropriétaires dispose d'un choix pour agir en paiement des provisions échues de l'exercice en cours. Il peut porter cette demande devant le président de tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé en même temps qu'il demandera le paiement des provisions déchues de leur terme. Il peut aussi obtenir un titre exécutoire devant le juge de droit communNote de bas de page(17). Il n'est d'ailleurs pas évident que la procédure dite « accélérée » soit beaucoup plus rapide qu'une procédure de référé ou portée devant la juridiction de proximité.

L'intégration de la procédure accélérée dans un schéma juridictionnel garantissant les droits du justiciable

La possibilité pour n'importe quel juge qui aurait à connaître d'un litige relatif au paiement des arriérés de charges de constater la déchéance du terme ne heurte en rien les garanties procédurales offertes au justiciable, bien au contraire.

En effet, il apparaît aujourd'hui établi que la procédure accélérée de l'article 19-2 est une procédure rigoureusement objective. Le rôle du juge y est clairement et limitativement défini de sorte que le président du TGI statuant comme en matière de référé n'est pas tenu de vérifier la validité du vote du budgetNote de bas de page(18). Sa mission se borne à constater qu'une assemblée générale a voté le budget. Il ne semble d'ailleurs pas être possible de soulever devant lui l'argument tiré d'une éventuelle contestation sérieuse dès lors que l'action se fonde sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et non sur l'article 808, 848 ou 872 du code de procédure civileNote de bas de page(19). On peut d'ailleurs s'interroger sur la possibilité ou non pour le président du tribunal de grande instance de tenir compte d'une erreur manifeste dans le vote du budget ou dans la répartition des charges. Cette interrogation renvoie encore une fois à l'interprétation de l'article 19-2, alinéa 2, et aux considérations sur le rôle du juge en droit françaisNote de bas de page(20).

Une procédure de droit commun offrira sans doute pour le copropriétaire visé plus de garanties quant au prononcé d'une éventuelle déchéance du terme, dans la mesure où sa situation comptable sera examinée globalement et avec tous les éléments de preuve réclamés par la jurisprudenceNote de bas de page(21).

Paradoxalement, c'est le maintien du caractère objectif de la procédure de recouvrement accéléré, et donc l'absence de vérification générale de la situation du copropriétaire débiteur, qui présente son principal avantage. C'est aussi cet aspect qui permet de conserver la cohérence d'une telle procédure au sein de l'ensemble des recours judiciaires.

En effet, la saisine du président du TGI statuant comme en matière de référé a pour but de sanctionner un copropriétaire indélicat. Cette sanction est constituée par la déchéance du terme des provisions, laquelle peut être mise en oeuvre par l'intervention rapide du premier magistrat du tribunal de grande instance. Le copropriétaire visé pourra se défendre devant lui en apportant la démonstration du paiement des provisions échues ou l'absence de vote du budget. En tout état de cause, le président du TGI pourra tempérer les effets trop rigoureux de la déchéance.

En revanche, si le copropriétaire défaillant tente de justifier l'absence de paiement des provisions par la seule contestation du montant de sa dette, l'argument ne pourra pas remettre en cause la déchéance du terme. Une telle solution est raisonnable dans la mesure où la qualité de copropriétaire impose la participation aux charges communesNote de bas de page(22) et qu'un litige sur le fondement de sa dette ne doit pas autoriser un copropriétaire à s'exonérer de ce devoir. La déchéance du terme ne l'empêchera pas de demander au juge de droit commun de rétablir le montant des sommes réellement dues conformément à sa quote-part des charges communes.

La procédure de l'article 19-2 alinéa 2 préserve donc a minima les droits du défendeur. Le législateur a ainsi mis en balance l'impératif d'équilibre financier du syndicat des copropriétaires avec les principes de respect des droits du justiciable.

Dès lors, la procédure spéciale de recouvrement des provisions déchues s'apparente à une procédure essentiellement « répressive », complémentaire des procédures de droit commun.

A fortiori, demander une telle sanction au juge du fond se justifie d'autant plus que, dans cette hypothèse, la sanction de la déchéance du terme sera probablement plus « juste » puisque fondée sur la démonstration exhaustive de la mauvaise foi du copropriétaire. En effet, la réalité de la dette, ses fondements et le comportement du copropriétaire auront alors été examinés de façon bien plus approfondie que devant le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Cette interprétation ne paraît nullement s'opposer à la volonté du législateur.

L'esprit de la loi

Les rédacteurs de la loi SRU ne semblent pas avoir automatiquement lié le recouvrement des créances déchues à la procédure spéciale qu'ils ont intégrée à la loi du 10 juillet 1965.

Les débats parlementaires sur l'article 31 du projet de loi sur la solidarité et le renouvellement urbains, devenu article 81 dans la mouture définitive, sont malheureusement imprécis, démontrant encore une fois que les intentions du législateur ne sont pas toujours clairement retranscrites dans les textes.

Pour autant, les motifs du projet de loi SRU initial font état d'une volonté de porter remède « au peu d'empressement de certains copropriétaires à honorer leurs obligations financières » par la mise en place d'une « procédure accélérée de recouvrement des impayés de charges de copropriété »Note de bas de page(23).

Le rapport du président de la Commission de la production et des échanges de l'Assemblée nationale souligne que, « trop souvent, des personnes, de mauvaise foi, mettent en péril l'équilibre financier d'une copropriété en retardant leur règlement »Note de bas de page(24).

Ainsi, l'article 19-2 ajouté à la loi du 10 juillet 1965 a été conçu comme une arme destinée à garantir le maintien de la trésorerie du syndicat des copropriétaires et visant essentiellement les copropriétaires indélicats.

Le législateur a d'ailleurs insisté sur la nécessité de ne pas utiliser la déchéance du terme à l'égard des copropriétaires de bonne foi, bien que cette volonté soit restée au stade des débats et n'ait pas été transcrite explicitement dans les textes.

Ainsi, le président de la Commission précitée spécifie à l'égard de la déchéance du terme qu'il s'agit, « bien entendu, d'un système dont la copropriété et son mandataire devront user avec précaution. Cette arme vise, en effet, les débiteurs dont la bonne foi peut être mise en doute et non les personnes connaissant des difficultés passagères »Note de bas de page(25).

Dans le même sens, concernant le délai à partir duquel la déchéance est acquise, lequel était de seulement quinze jours dans le projet initial, le président de la Commission précise que, afin « notamment d'assurer une certaine souplesse à ce dispositif et d'éviter de frapper d'une telle mesure un copropriétaire de bonne foi temporairement injoignable, l'Assemblée nationale avait porté ce délai à trente jours. Le Sénat a retenu cette modification tout en assouplissant les formes de présentation à date certaine de la lettre à son destinataire »Note de bas de page(26).

De telles préoccupations viennent confirmer le caractère automatique de la déchéance du terme des provisions budgétisées et attestent ainsi de son caractère détachable de la procédure accélérée. Il serait en effet incohérent de considérer que l'allongement du délai d'acquisition de la déchéance est une mesure protectrice du justiciable tout en conditionnant la déchéance à la saisine du juge. En effet, si le prononcé de la déchéance devait appartenir au juge, seul ce dernier pourrait avoir un rôle protecteur en décidant de déchoir les provisions de leur terme ou pas selon le comportement du copropriétaire visé. L'allongement du délai aboutissant à la déchéance serait indifférent à protéger les droits du copropriétaire dès lors que seul le juge serait en mesure de la prononcer. Or, à la lecture du texte comme des débats qui ont précédé son adoption, il est clair que, à l'égard de la déchéance du terme, le rôle du juge se borne à constater les conditions de sa réalisation. Le président de la Commission précise en effet que « la constatation de la déchéance du bénéfice du terme est effectuée par le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé »Note de bas de page(27).

Cette dernière remarque vient d'ailleurs jeter le trouble en laissant supposer que seul ce magistrat est investi de cette prérogative.

Elle n'apparaît cependant pas devoir fonder à elle seule l'impossibilité d'invoquer la déchéance du terme devant les juridictions de droit commun.

En effet, on s'expliquerait alors mal pourquoi le législateur s'attacherait à vouloir offrir un maximum de garanties objectives aux copropriétaires de bonne foi tout en confiant la tâche d'autoriser le recouvrement des provisions déchues à une juridiction qui n'a pas compétence pour connaître d'une contestation au fond, étant rappelé que les juges du fond sont les seuls susceptibles de remettre en cause la déchéance du terme, y compris lorsque les conditions de formes prévues à l'article 19-2 ont été remplies. En ce sens, si une contestation sérieuse est soulevée quant à la répartition des charges, sur le vote du budget ou sur le solde des paiements effectués par le copropriétaire, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé doit se déclarer incompétent à statuer sur ces points tout en devant se prononcer sur la déchéance du terme. Ces mêmes contestations seront traitées au fond par le juge de droit commun.

La jurisprudence de la 23e chambre de la cour d'appel de Paris

La cour d'appel de Paris semble avoir déjà adopté cette interprétation de la loiNote de bas de page(28). En l'espèce, un syndicat des copropriétaires avait assigné un copropriétaire devant le tribunal d'instance compétent pour le voir condamner au paiement des arriérés de charges au titre des appels de travaux restés impayés, ainsi que des arriérés de charges courantes, y compris pour les appels échus de l'exercice en cours. Le syndicat avait complété ses prétentions en cours de procédure par une demande de paiement des provisions devenues exigibles par la déchéance de leur terme, déchéance acquise selon les modalités de l'article 19-2, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. La 23e chambre de la cour d'appel de Paris a fait droit à ces demandes, précisant simplement, comme il a été vu, que la déchéance des termes ne concernait que les provisions de l'exercice en cours et pas celles de l'exercice postérieur. Ce faisant, la Cour a confirmé le caractère autonome de la déchéance du terme et la possibilité d'en invoquer les effets devant le juge de droit commun.

Un récent arrêt du Pôle 4, chambre 2, de la Cour d'appel de Paris en date du 25 mai 2011 semble confirmer le caractère pérenne de cette position. Ainsi, les magistrats ont eu l'occasion de statuer sur une demande concernant le paiement des charges de copropriété tant générales que pour travaux et création d'un fonds de solidarité en précisant que « ladite demande visant, entre autres fondements juridiques, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été portée devant le tribunal de grande instance de Paris, et non devant le président dudit tribunal statuant comme en matière de référé. Le tribunal pouvait dès lors être valablement saisi de demandes portant sur toutes les sommes réclamées et pas seulement sur des provisions pour le règlement desquelles la procédure prévue par l'article 19-2 de la loi précitée a été instaurée»Note de bas de page(29).

En conséquence, rien ne semble s'opposer à considérer que la procédure prévue à l'article 19-2, alinéa 2, constitue une simple alternative offerte au syndicat des copropriétaires pour poursuivre le recouvrement de provisions dont la déchéance du terme lui sera acquise de plein droit, sous réserve de remplir les conditions objectives de l'article 19-2, alinéa 1er. Il pourra d'ailleurs la mettre en oeuvre pour profiter de son caractère automatique et ainsi passer outre la multiplication des procédures abusives et dilatoires d'un copropriétaire qui ne chercherait qu'à retarder indûment ses versements. C'est d'ailleurs dans ces seules circonstances qu'elle présente un réel intérêt.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé conserve ainsi une fonction logique au sein des juridictions ayant à connaître du recouvrement des charges communes en devenant le juge du recouvrement anticipé des charges budgétisées. Bien qu'ingrate, cette fonction essentiellement « punitive » pourrait alors se révéler dissuasive face à certains copropriétaires dont la mauvaise foi récurrente est manifestement établie. Accorder cette même compétence aux juges du fond se révèle conforme à la volonté du législateur et participe à la cohérence de la loi du 10 juillet 1965.

Mots clés :
COPROPRIETE * Charge de copropriété * Impayé * Terme * Déchéance * Portée

(1) Civ. 3e, 22 sept. 2010, AJDI 2011. 147, obs. Capoulade ; D. 2010. 2295, obs. Rouquet.


(2) Barnier-Sztabowicz, Administrer, févr. 2003. 22 ; Baudouin, Administrer, févr. 2003. 18.


(3) Civ. 3e, 22 sept. 2010, AJDI 2011. 147, obs. Capoulade ; D. 2010. 2295, obs. Rouquet.


(4) Orléans, 24 juin 2009, Juris Data n° 2009-380683.


(5) Atias, Defrénois n° 20/05. 1547.


(6) Paris, 14e ch. A, 8 oct. 2008, AJDI 2009, 629 obs. Gourdin ; Loyers et copr. 2009, n° 19, obs. Vigneron.


(7) Paris, 14e ch. A, 8 oct. 2008, préc.


(8) Paris, 23e ch., 3 juill. 2008, AJDI 2008, 864.


(9) Aix-en-Provence, 23 janv. 2007, Loyers et copr. 2007, n° 133, obs. Vigneron ; Rouen, 3 juin 2008, Juris-Data n° 2008-371859. Dans le même sens, Paris, 23e ch., 3 juill. 2008 préc. note 7, et Paris, 14e ch. B, 27 juin 2008, AJDI 2009, 132, précisant en outre que la déchéance est acquise dans les conditions de l'article 19-2, y compris lorsque les provisions sont appelées selon le budget voté pour l'exercice antérieur dès lors que ces appels ont été autorisés par l'assemblée des copropriétaires.


(10) Civ. 3e, 22 sept. 2010 préc.


(11) Orléans, 24 juin 2009 préc.


(12) Code de la copropriété, Appendice, Dalloz 2011.


(13) V. art. 7 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et art. 7 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.


(14) Laporte, J. Cl. Géomètre expert - Foncier, 2005, Fasc. 70, 49.


(15) Barnier-Sztabowicz, préc. note 1 ; Baudouin, préc. note 1 ; Roman, AJDI 2008, 566 ; Givord, Giverdon, Capoulade, La Copropriété, Dalloz action 2010/2011, 7e éd., 508 et s.


(16) Vigneron, J.-Cl. Copropriété, Fasc. 75-10, 28.


(17) En ce sens, la jurisprudence reconnaît depuis longtemps qu'une demande de paiement des arriérés de charge peut être "réactualisée" en fonction des provisions devenues exigibles par la survenance de leur terme en cours de procédure, V. Civ. 3e, 20 juin 1990, n° 88-17.809 ; 2 mars 1994, n° 92-15.335.


(18) Aix-en-Provence, 23 janv. 2007, préc. ; Orléans, 12 mars 2008, Juris-Data n° 2008-374355.


(19) Certains auteurs avaient très tôt confirmé cette analyse en considérant que l'article 19-2 faisait du président du TGI statuant comme en matière de référé le véritable « juge de l'impayé», pouvant passer outre les « contestations sérieuses» systématiquement soulevées par les copropriétaires de mauvaise foi. V. en ce sens, Taormina, AJDI. 2001, 858 et Giverdon, Loyers et copr. Chron. 2004, 4.


(20) L'article 19-2 ne l'oblige pas à une vérification approfondie sur ce point même si un contrôle a minima de la convocation de l'assemblée générale et du déroulement du vote est souhaitable. En ce sens, Barnier-Sztabowicz, préc. ; Atias, préc. ; Givord, Giverdon, Capoulade, La copropriété, préc.


(21) Sur la preuve de l'exigibilité des charges, V. not. Civ. 3e, 3 déc. 2002, AJDI 2003, 355, obs. Capoulade ; Civ. 3e, 21 nov. 2006, AJDI 2007. 142.


(22) V. art. 10 de la loi du 10 juillet 1965.


(23) Projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbains, AN n° 2131.


(24) Rapport de Patrick Rimbert, au nom de la Commission de la production et des échanges, AN n° 2229.


(25) Rapport préc.


(26) Rapport de Patrick Rimbert, au nom de la Commission de la production et des échanges, AN n° 2481.


(27) Rapport préc.


(28) Paris, 23e ch., 3 juill. 2008.


(29) Paris, Pôle 4 ch. 2, 25 mai 2011, Juris-Data n° 2011-010364.

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